楼市政策进入区域分化式“松绑周期”【abg欧博官网】

原标题：契税营业税双双上调 楼市政策转入区域分化式放开周期）放开已沦为近期房地产政策的主基调，也是中国宏观经济领域的一个亮点。2月19日，财政部、国税总局、住建部牵头发文，下调个人出售住房的契税税率，特别是在注重对90平方米以下个人住房的调整。同时，文件还将个人购房营业税的减免年限上调至两年。与信贷杠杆一样，税费政策也基本返回2009年以前的严格水平。

这是将近18天里，监管层公布的第三项实质性房地产性刺激政策。春节前，央行上调非出租汽车城市首付比例；节后，下调公积金存款利率。

但与降首付类似于，税费政策在制订中某种程度绕过了一线城市，这被指出是区域分化所致。业内人士认为，在当前货币环境宽松、流动性充足的背景下，房地产正在步入政策受到影响期，但区域市场的展现出不会有显著有所不同。新政主要调整了契税和营业税两方面。

契税方面，首套房的税率下限由此前的3%上调至1.5%。其中，90平方米以下房屋交易，契税税率仍为1%；90平方米以上的房屋交易，契税税率统一按照1.5%征税。二套房契税的税率调整幅度更大。

90平方米以内的二套房交易，契税税率仅有为1%；90平方米以上的二套房交易，税率为2%。此前则统一按照3%征税。

对于上述二套房的确认标准，文件规定家庭第二套提高性住房是所指已享有一套住房的家庭，出售的家庭第二套住房。也即认房不认贷。营业税方面，个人将出售严重不足2年的住房对外销售的，全额征税营业税；个人将出售2年以上（含2年）的住房对外销售的，减免营业税。

与以往比起，仍然区分普通和非普通住房，也即对大户型、高价、别墅等物业，仍然征税差额营业税。中金公司指出，这种调整将助力提高性需求获释，有助解决问题非普通住宅去化周期偏长的问题。中原地产则认为，政策对二手房影响小于新房，因为二手房动态交税；新房大部分是期房，基本要到收房才不存在契税交纳。

不过契税新政中关于二套房的规定，不还包括北上广浅一线城市。分析指出，这是由于我国房地产市场的区域分化日益相当严重。北京市房地产协会秘书长陈志向21世纪经济报导记者回应，该项政策对二线城市的受到影响起到更为显著，特别是在是东部区域中心城市。

对于三四线城市，契税的调整起到完全没。原因不在于政策，而在于当地的出售意愿和缴纳能力都更为缺少。对于一线城市而言，陈志认为，其更加多受到影响首次置业的购房者。

同时，在一线城市和经济比较繁盛、市场需求比较充沛的城市，契税优惠的效果可能会被下跌的房价所抵销。在去库存宗旨下，房地产政策早已转入密集公布期。

中金公司认为，春节前后三次政策放开的频率、时点皆远超过预期，也反映了中央政府维稳经济、努力实现地产去库存的决意。这期间，地方政府也密集发文和表态。北京中止缩外令，江西启动针对去库存的问责制度，都被指出是较有看点的措施。

中原地产首席分析师张大伟回应，去年12月开会的中央经济工作会议中，将消弭房地产库存确认为2016年结构性改革的五大任务之一。无论中央还是地方层面，未来还有可能之后有政策实施。多数机构的报告指出，在当前低利率和信贷放量的环境下，房地产市场已步入近几年最差的政策环境。

去年四季度经常出现的成交价放量现象，有可能在今年上半年以求沿袭。但有所不同市场的展现出也不尽相同。中原地产指出，此前仍然作为楼市避风港的一线城市，如今面对着一定风险。

主要反映在地王频出、房价下跌显著，一旦信贷大量流向这些市场，有可能刮起低泡沫。中金公司甚至指出，未来不回避一线城市放宽政策的有可能。中金公司认为，对于库存攀高的三四线城市，政策放开趋势会转变，未来将更加多偏向于用引入人口、获释合理住房市场需求的治本之策来解决问题中长期问题，去库存战役也不会持续较长时间。

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