【abg欧博官网】世茂回十的苦战与闽系房企的前十缺席

在三大机构2019年前5月的销售排行榜中，世茂房地产都位列在第12位。其前5月的合约销售金额为719.6亿元，这个数字，比起第11位的招商蛇口（728.83亿元），有9.23亿元的距离；而比起第10位的龙湖（841.9亿元），则有122.3亿元的距离，这个数字，基本要跟上世茂房地产今年前5月平均值的单月销售额（143.92）。

再行看去年全年的销售排位表格，第10-12名仍然是这三家企业。只是当时世茂房地产位列了第11位，其1761.5亿元的合约销售额比招商蛇口（1705.84亿元）低了55.66亿元，比龙湖（2006.4亿元）较低了244.9亿元。

从这一年多的座次竞争能显现出，对于世茂房地产（00813.HK）来说，和招商蛇口之间的僵持想要突破并难于，但想要从第11名碰到第10名，它面对的是一场艰苦激战。而另一个有意思的现象是，目前行业销售额名列前十的房企里，闽系由房企的数目，竟然为零。

前有政策容许，后有规模野心世茂H大幅度沉降城市线让绿城中国差点过不去的2014年，毕竟世茂房地产（以下全称：世茂H）曾有过的行业名次最高峰——在经历了2013年同比46%的业绩增幅，2014年急剧保持体量的行业第8名后，世茂H转入了2年的责备期。从2013年到2016年这4年时间里，世茂H的销售额，就像一条没波澜的直线。尽管这其中具有行业风仅次于的2016年，但世茂H并没乘势构建缩减到，反而是被后来者领先于得跌出有了前十阵营。

两年的“打散”，不论是世茂房地产主席许荣茂还是总裁许世坛，嘴上说道“主动调整”，心里毕竟生气的。而2016年的930之后，市场风向已逆，对于重仓一二线城市的世茂H来说，出租汽车倒逼着它要赶往工程进度，就要作出战略上的调整。从年报来看，截至到2016年时，世茂H的布局城市，除了江苏、浙江，其他省份基本只布局一线城市、直辖市和省会城市，且追加拿地也仍然环绕在一二线城市。

到了2017年时，许世坛公开发表坦言：“一二线城市的提高型市场需求将受到针对性遏止，对于世茂为代表的高端住宅开发商来说，今年规模扩展的机会将在三四线城市。”世茂H也由此展开了战略上的微调——在布局一二线城市同时，注目一二线外围可支撑外溢市场需求的三四线城市。这一年里，世茂H在18个城市提供土地，其中三四线城市有8个。到了2018年，世茂H之后增大了城市线沉降力度，其当年内在43个城市提供土地，三四线城市的占到比约超过30个。

96幅追加土地中，三四线城市大约占到了60幅，所占土储面积大约943万平米，占到全年追加土储的58%左右。这一年里，原本倒数4年布局城市并未多达50个的世茂H，一下把城市面配套到了87个，为自己的工程进度领先于奠下了市场面基础。而截至今年前5月，据不几乎统计资料，世茂H转入的城市早已减至97个。

左有小股策画，右当并购红武士世茂H双管公里／小时提供项目从上文的图中能看见，世茂H另一个显著的快速增长，在于项目数量上。特别是在是在2018年里，其一年内减少的项目数超过了大约100个，多达了过去4年追加项目的综合。增大与同行的合作，是世茂H项目数增涨的重要途径。2018年，世茂H全年追加96幅土地，其中有35幅地块为100%权益，另外有31幅地块世茂H所占到权益大于50%。

而在2016年时候，这三个维度的数字分别为25幅、13幅和2幅。转入2019年，世茂H在项目的提供上之后公里/小时，缴收购沦为它今年的重点手法。从3月22日开始，世茂H就开始频密从还包括泰禾、明发、粤泰在内的多家企业手中并购项目或项目对应的部分股权，目前早已公开发表透露的交易共计17个，对应交易价为179亿元。

而这个数额，还严重不足世茂H今年土地投资计划的四分一。2018年时，世茂H全年合约销售额为1761.5亿元，回款为1374亿元，土地投资权益花费为518.8亿元，则回款率约为78%，土地投资的占到比约为销售额的29.5%，回款的37.8%。而根据3月时业绩会上的讲话，今年世茂H计划将销售的40%、回款的50%用作土地投资。

按2018年的几个指标推断，则将今年销售目标订为2100亿元的世茂H，年内土地投资额将超过819~840亿元。爱人拼成却迟缓？闽系房企集体缺席行业前十目前早已握超强300个项目的世茂H，其“返十”的惊恐之心昭然可见。

而另一个怪象是，行业规模前十的房企里，竟然没一家是闽系房企，世茂H早已是闽系由房企中唯一一家转入过行业前十的企业。其他闽系由如阳光城、旭辉，座次次于世茂H，一个前5月销售额为672.57亿元，一个为661.亿元，分别名列行业第13、14位。而再行往后，第15-30位之间，则有正荣（458.85亿元）、融信（466.47）、泰禾（并未透露合约销售金额）。

不论从杠杆用于、大本营房地产市场成熟度、全国布局度、低周转程度来维度看等，闽系由房企都是内房企的一类代表，而集体缺席行业前十的现象，也无非让人奇怪。对于这个现象，某房企内部人士指出，也许是因为闽系由房企略显机会型导向，缺少整体战略规划，虽然不敢拼成，但更容易大打出手，“很多企业销售额较为多了，只不过是因为房价更高，销售面积快速增长没那么多，城市和项目数量也没销售额的增长速度那么慢，企业管理仍然是中小企业的思维逻辑和管理方式，老板点子就是战略思维，老板拒绝就是发展战略，变革并不实时”。易居研究院智库中心研究总监贤迈进也指出，闽系房企目前座次没能领先的原因在于企业的经营能力，“对于闽系房企来说，这两年在融资和拿地方面过分保守，在房地产市场调控以及部分楼市正处于高位运营的状态下，其经营风险开始减少。部分闽系由这两年保守的作法，开始暴露出了风险，这也带给了很多问题，比如说业绩前进经常出现了艰难，即业绩增长速度上升。

又比如说此类企业面对很多新的资金压力，造成外部融资环境更进一步好转。类似于问题只不过都解释，过去部分房企凭借部分城市兴起的机会，业绩较慢茁壮，但是在策略调整方面似乎是迟缓的，还是过分病态过去的投资模式”。但研究机构的人士却回应，闽系由房企这几年却是茁壮最慢的房企了，至于规模还并未登前，只是因为它们执着规模的跟上时间太晚。

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