半年报点评|融信中国：放慢投资优化利润与负债 激进闽系逐渐转型稳健“长三角系”“abg欧博官网”

2018年上半年，融信中国构建合约销售额545.31亿元，合约销售面积大约253.7万平米。合约销售额同比快速增长75.7%，合约销售建筑面积同比大上涨了124.9%（录：因其去年下半年并购了海亮地产部分项目，因此今年半年报中的数据都作出了改版，将附属公司及其牵头营公司的合约销售情况都划归了集团中）。半年销售突破去年全年 全年目标已完成45.44%在融信上半年的销售成绩中，杭州、上海、福州为其上半年合约销售额占到比最低的三个城市，分别占到集团半年合约销售总额的大约32.79%、20.94%和 12.63%。

但相比去年同期的销售额占到比来说，福州降幅更为贞着，较去年同期上升25.3个百分点，上海则下降8.7个百分点。另外，去年上半年，厦门单城为融信带给了7.32亿元销售额，占到报告期年销售额的4.71%，为融信去年上半年第四大业绩贡献城市。

今年厦门单城半年销售额为11.2亿元，但占比上升到了2.05%，业绩贡献占到比解散前十。融信中国2017年上半年合约销售下文融信中国2018年上半年合约销售下文今年上半年，融信的合约销售平均值单价较去年同期有较为大的回升，从27510元/平米，降到21494元/平米，同比上升了21%。

这和融信今年上半年前十大业绩贡献城市中，三四线城市占到了六个，且阜阳、六安的销售单价较低有关。此外，虽然融信中国今年上半年545.31亿元的销售额已多达去年全年502.35亿元的销售额，但因其今年年度销售目标定于了1200亿元，同比升幅较小，因此从年度目标完成率来看，今年上半年仅有已完成了45.44%。而根据融信的近期公告，其前7月合约销售额为656亿元，年度目标完成率为56.67%，下半年的推盘速度显著减缓，如此显然，全年业绩目标的已完成却是做到十足。

盈利能力同比强大 并购海亮带给毛利将在未来渐渐显出融信中国上半年构建营业收入142.88亿元，同比快速增长 20.06% ；构建净利润22.54亿元，同比下降101.61%。毛利润超过41.86 亿元，同比下降89.41%；毛利率超过29.30%，同比下降10.70个百分点, 若扣减缴收购项目新的估值影响，毛利率为32.6%；构建归母净利润15.24亿元，同比快速增长122%。关于缴收购项目对融信的毛利影响，融信方面回应，去年7月1日公司并购了海亮，因为海亮探讨的城市主要是三四线，它的平均值单价是严重不足一万的，它的结转在去年上半年并没体现出来的，但在今年上半年有一部分早已划过来，因此对整体的毛利有所拉低。

但从几个盈利指标来看，融信中国今年上半年早已却是盈利强大，这一方面和融信产品定位高端有关，另一方面也和前几年融信新转入城市时候，因面临对市场的不确认因素，售价定位较低有关。拿地速度同比上升 长三角权益土储占到比近50%上半年，融信追加土地项目14个，新的转入镇江、东台、嘉兴、湖州和蒙城5城，追加土地储备大约249万平方米，追加平均值土地成本5383元/平方米。

追加土储中，权益部分112.52万平方米，权益代价大约人民币41.3亿元。去年上半年，融信新提供的土地为21幅，381万平米。对于今年拿地速度的上升，融信中国董事局主席欧宗洪回应，上半年的土地价格较为低，公司拿地较为慎重。

截至到2018年6月30日，融信中国的土地储备覆盖全国38个城市，项目共147个，已全面布局八大核心城市群——还包括海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、西南及西北城市群。总土地储备大约2520万平方米。其中大约220万平米为持作出售已完工物业，大约1720万平米开建，及大约580万平米持作未来研发。

总土储的每平方米成本为6463元。在融信的土地储备中，大约57.5%的土地坐落于一二线城市，主要是以上海、杭州为根据地。大约1307万平方米的权益土地储备面积里，长三角区域的权益土地储备占到比超过了48%，海峡西岸占到比31%。借款增加权益减少 清净负债比率显著优化2018年上半年，融信的投资物业公平值收益快速增长显著，由去年同期的4200万减至2.73亿元，增长率为548.81%，而融信方面回应，这主要是因为市值通胀及集团的开建投资物业所致。

这也侧面反映出融信投资物业市场估值的前景。现金流方面，今年上半年，融信享有现金及现金结余203.08亿元，比去年增加了2.09亿元，基本却是持平。总借款额度从694.54亿元增加至666.26亿元，增加了大约28.28亿元。

总借款的增加，再加权益总额的减少，也让融信今年上半年的净负债比率获得优化，由去年的159%增至140%。但值得注意的是，融信中国自2016年底开始之后时有发生境外债，在汇率大关之下，今年上半年其210.54亿元的一年以内届满的短期债务中，大约有14%为美元债，利息支出也有显著快速增长，外汇亏损净额由742.3万减至1.71亿元，约22.98倍。

但就行业而言，利息支出减小已为行业普遍现象，而融信的开支数额在行业里来看个头并不大。有一点警告的是，目前在融信的总债务中，长期借款和短期借款的比例分别为68%、32%，长短期债务比率还须要更进一步优化，已构建更加身体健康的公司运营。

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