abg欧博官网|楼市调控政策慎防陷入单一目标导向

原标题：李宇嘉：楼市调控政策慎防陷于单一目标导向新一轮楼市调控政策公布半月，效果较好。为体现调控的效果，国家统计局在10月首次对15个热点城市的房价走势展开半月统计资料。数据表明，10月上半月，15个热点城市新房价格环比指数比9月明显降低，其中，深圳和成都房价环比堪称上升了0.3%和0.1%，其他13个城市房价涨幅回升幅度在1.0~3.8个百分点之间。成交量回升幅度更大，15个城市的新房成交量比起9月下半月皆显著上升，其中环比上升80%~60%的城市有4个，上升60%~40%的城市有3个，上升40%~20%的城市有3个。

从过往经验看，调控后楼市往往不会经历量跌价涨量跌价滞量价齐跌的过程，调控效果在5~6个月后才不会显出。如常理来讲，货币政策依旧严格，出租汽车限贷力度高于上一轮，当前楼市不太可能很快反败为胜和加热下来。此次国家统计局少见地公布半月房价变动情况，并引人注目热点城市量价很快降温，突显调控效果的意图非常明显。

笔者指出，国家统计局数据所表明的调控良效，首先意图引领市场预期。却是，与前几轮楼市疯狂仅次于有所不同在于，本轮房价下跌，并非是居住于市场需求得到符合，也非住房供应严重不足，而是资产配备或投资市场需求。资产配备或投资市场需求对市场预期十分脆弱，当房价下跌趋势仍然、媒体报道也改向后，预期就挽回了。

如果预期和房价下跌的循环反败为胜了，即使货币依旧严格，楼市也会急遽跌落冰点。此轮调控的另一个特点，在于市场秩序、市场需求管理制度、地市不道德、金融杠杆等各领域有各自的任务，上下其手、全面放宽，让调控短期很快起效。

但笔者指出，也要担忧楼市超调的风险。首先，对于杠杆反对下的投资市场需求和资产配备，管制色彩浓厚的堵比短期起效劣的疏（减少供应）效果要好。但是，也不会一定程度上冲击整体市场需求。

其次，地方和部门先前补足政策的力度在增大。当前，基于掌控泡沫的金融去杠杆是合理的，但长时间融资市场需求不应躺在枪壮烈牺牲。合理的去杠杆，应当是大幅放宽二套及以上房贷和首付债，放宽开发商以杠杆融资来拿地。

投资市场需求和资产配备占到于多的情况下，杠杆和融资急刹车，不易造成市场很快加热。另外，热点城市拒绝大规模减少供地，此前南京、苏州已发布多出厂供地计划，近期合肥发布2016~2018年滑动供地计划，未来两年将减少2.15万亩住宅用地供应。

但是，很多城市的市场需求基础并不坚实。在未来市场需求弱化的情况下，尤其是投资市场需求或资产配备涨潮后，不会会导致新的违宪库存呢？因此，调控的将来和综合考虑到必需周全，无法陷于单一目标导向。这种单一目标导向，或许在此前去库存中也不存在，如有的城市为去库存，不择手段反对第三套房的公积金贷款。

此外，管理层不担忧楼市消息传递对于投资和经济的冲击，在于本轮调控是集中于在热点城市的局部调控。用国家统计局发言人的话来讲，调控对全局的影响尚待仔细观察，其他城市还在按照既定的房地产政策，像去库存这样的政策来管理。今年以来，非热点城市楼市企稳，造就杠杆扶植、回乡置业和热点城市传导。

事实上，人口流入和库存高压下，非热点城市并不具备全面声浪的基础。近期，中国宏观经济论坛公布的《9月宏观经济月度数据分析报告》表明，2016年1~7月，全国房地产库存水平比2015年底总计增加大约471万平方米，而十大城市库存水平总计增加大约1509万平方米，这解释十大城市以外的其他城市库存水平反而减少了1038万平方米。非热点城市楼市很有可能随热点城市加热而降温。

此外，随着三季度PPP签下大规模落地，再加财政赤字亲率下调，普遍认为2016年四季度及2017年，基础设施发力将空缺楼市消息传递留给的空白。综上，笔者指出，要理性看来楼市消息传递的幅度及影响，更加要抛弃让楼市短期内很快降温的单一目标导向式调控模式。

也许在清理投机市场需求、过度特杠杆的基础上，让其趋向回升，并全力前进城镇化改革，获释新鲜市场需求是更加理想的作法。

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