复盘闽系| 正荣地产：债务倒逼的上市‘abg欧博官网’

今年1月15日，正荣地产月在港交所上海证券交易所交易。照理来说，第一份年报的亮相，本不应是锣鼓喧天，红红火火。

然而，正荣地产毕竟非常之高调，多家主流媒体的答辩拒绝都被拒之门外。有传言，正荣地产蓄意自由选择3月29日举办年度业绩不会，目的就在利用同日举办业绩不会的融创中国集中媒体注意力，借此高调跳过。这其中，大自然躲藏离奇。

正荣在担忧什么?再行看销售额。从年报中看，2017年，正荣构建了合约销售金额701.5亿元，同比快速增长78.5%，其中长江三角洲经济区和海峡西岸经济区这两个区域分别为集团贡献了45.2%和42.1%的业绩。年内构建合约销售建筑面积大约为380万平米，同比增加大约102.3%。

合约销售平均值售价大约为18484元/平米，而2016同期为人民币20945元/平米，即同比增加大约11.8%。对于销售均价的增加，正荣在财报中回应“主要是由于2017年平均售价较低的建筑面积占到总合约建筑面积的份额减少所致”。

再行看利润水平。2017年，正荣地产构建营收199.99亿元，同比增加36.9%。销售成本为157.8亿元，同比快速增长38%。

构建毛利42.2亿元，较上一年度的31.7亿元减少33.1%，毛利率为21.1%，同比上升0.6%。构建净利润15.2亿，同比增加大约22.4%。而毛利率的下降，正荣方面说明是因为2017年所结转的毛利率大多是来自于2015年和2016年的销售，当时时值正荣全国布局的开始，必须更有当地市场，因此采行了“低价吸客”的手段展开推展，从而造成了2017年毛利率的稍微暴跌。从销售额和利润水平显然，虽然有些数值经常出现了下降，但整体来说，未包含过于大的运营紧绷。

让正荣心慌的，大概率是它的负债与资金问题。截至2014年、2015年、2016年及2017年，正荣地产的未偿还债务借款总额分别为301亿元、253亿元、350亿元和401亿元。

对正荣来说，“找钱”是燃眉之急。在2017年的10月和11月，正荣上市前夕，正荣以私人配售的方式发售了人民币3亿元和27亿元良币可持续债，票面年利率7.5%，可行性年期为两年。这笔债务也为正荣的资产负债表润色不少。

根据年报，2017年，正荣构建总资产1064.2亿元，同比快速增长22.7%，构建总负债941.98亿元，同比快速增长21.1%，资产负债率为88.5%。另外，构建权益总额122.2亿元，同比快速增长36%，其中本公司享有人不应占到权益为81.8亿元，同比快速增长2.6%，即2亿元。构建净资产为122.2亿元，清净资产负债率为770.6%。

但如果刨除净资产中的30亿元可持续债，则清净资产负债率上升1021.2%。某种程度，年报中所透露的净负债率为183.2%，但如果刨除30亿元可持续债的权益数额，则清净负债率大约为242.8%。在正荣2017年年报负债表中，其非流动负债总额较去年有所上升，流动负债总额则经常出现了较大幅的下跌，需于一年内偿还债务的计息银行及其他借款由2016年的103.2亿元激增至209.8亿元，增幅高达103%。2017年内，正荣流动比率为1.3，同比上升0.2个点。

截至2017年底，正荣需于一年内偿还债务的借款总额为229.8亿元，同比快速增长123%。但正荣2017年所享有的现金及现金等价物为145.4亿元，同比有所增加，再加39.31亿元受限制现金，共用184.7亿元的现金流，覆盖面积没法年内的短债。几个债务指标都指向出有：今年正荣股东所面对的支付债务风险极大。

前正荣员工透漏其自由选择在正荣上市前辞职的原因，就是“新的营收都比不上今年要还的钱，这笔账算不过来”。登岸资本市场，大自然就是想要用资本市场的钱去借钱，去扩展。那么，如果谈好故事，去取得资本市场更高的估值呢?合作。某一千亿闽系企业的作法，对当前的正荣来说，是个很好的效仿路径。

2017年内，正荣地产共计并购41幅新的地块，合约地价总额大约为人民币325.1亿元，总地盘面积大约为260万平方米，总估算建筑面积大约为713万平方米。其中，在苏州、合肥、天津、 南京、上海、南昌及武汉等城市的18幅土地，为与第三方业务合作伙伴合作牵头并购。截至2017年末，正荣地产享有总建筑面积大约1526万平方米的土地储备，换算成货值大约2800亿元，其中正荣享有的权益面积大约占到70%。

2018年，正荣计划拿地的总建筑面积为2000-2500万平米，其中于是以荣要占的权益为65%，合作将之后减少。故事谈完了，正荣上市了，总现金减少到232亿元了，债务偿还债务返回了安全性边界了。上市后，正荣火速运用IPO减少财务风险。

4月10日，正荣发布公告，称之为将发售购房尾款贴现账款的资产反对证券。该资产反对证券将分两个份额在上海证券交易所发售。第一种即是资产反对证券优先级份额，发售金额为23亿元，三年期，发售利率7.30%;第二种即是资产反对证券的次级份额，发售金额为1.21亿元，三年期，无相同利率。

这笔24.21亿元的现金，正荣坦言“预期不会用于偿还债务本集团的债务”。这场“倒逼”，却是踏踏实实地顺利了。手头现金充足后，正荣也是很快乐，大方拿走部分净利润期望股东，提供资本市场的注目——5月18日，正荣地产股东周年大会在香港开会，投票表决通过董事会建议发放末期股息的决议，每10股发放1港元，股息派发日为7月9日。

据理解，此次派息总金额为3.3亿元人民币，占正荣地产2017年度净利润的21.7%。集团与股东均高兴的正荣地产，今年前四月的销售额为392亿元，名列行业第19名，已完成年度1200亿元销售目标的33%。

按这个完成度，今年正荣的销售目标达成协议不成问题，甚至很有可能打破目标。明年的业绩不会，期望正荣不会门庭大帷，仍然躲闪。

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